Cada año, decenas de compradores extranjeros adquieren villas, apartamentos y solares en Punta Cana, Bávaro, Cap Cana y Las Terrenas. La mayoría firma la promesa de compraventa y el contrato definitivo concentrada en el precio, en la fecha de entrega, en los detalles del inmueble. Casi nadie pregunta lo que ocurre con esa propiedad cuando el comprador fallece. Y esa pregunta debió hacerse antes de firmar.
La respuesta corta es: depende de cómo está titulada la propiedad. La respuesta larga involucra dos cuerpos normativos que se cruzan, una doctrina sucesoria que el comprador típico de Florida o Madrid desconoce, y un riesgo concreto sobre los herederos.
El régimen sucesorio dominicano sobre bienes inmuebles
Cuando una persona fallece dejando propiedad inmobiliaria en territorio dominicano, la sucesión sobre ese inmueble queda sometida a las reglas del Código Civil dominicano, incluso si el causante era extranjero, residía en el extranjero y otorgó testamento en su país. La razón es histórica y se conoce como lex rei sitae: los bienes inmuebles se rigen por la ley del territorio donde están ubicados.
El Código Civil dominicano establece un sistema de legítima hereditaria (también llamada reserva hereditaria forzosa) que opera como norma de orden público. Los artículos relevantes son:
- Art. 913 CC: Las donaciones inter vivos o testamentarias no pueden exceder de la mitad de los bienes si el causante deja un solo hijo legítimo; de la tercera parte si deja dos hijos; de la cuarta parte si deja tres o más.
- Art. 915 CC: Si no hay hijos pero sí ascendientes en ambas líneas paterna y materna, la disposición no puede exceder de la mitad. Si hay ascendientes en una sola línea, no puede exceder de las tres cuartas partes.
- Art. 916 CC: Si no hay descendientes ni ascendientes, el causante puede disponer libremente de la totalidad de sus bienes.
- Art. 920 CC: Las disposiciones que excedan la porción disponible están sujetas a reducción al momento de abrirse la sucesión.
Esto significa que el testamento otorgado en Florida o en cualquier otro estado anglosajón, que típicamente concede al testador libertad casi total para disponer de sus bienes, puede ser parcialmente desconocido por un tribunal dominicano cuando el inmueble está en territorio nacional y los herederos forzosos reclaman su porción.
La regla moderna: el Art. 54 de la Ley 544-14
La Ley 544-14 sobre Derecho Internacional Privado incorporó una regla más flexible:
Artículo 54. Sucesión por causa de muerte. La sucesión por causa de muerte se rige por la ley del domicilio del causante en el momento de su fallecimiento. Párrafo I. El testador puede someter, por declaración expresa, en forma testamentaria, su sucesión a la ley del Estado de su residencia habitual.
Este artículo permite la professio iuris: la elección de la ley aplicable a la sucesión. En teoría, un comprador con domicilio en Florida puede otorgar testamento sometiendo su sucesión a la ley de Florida y dejar la villa a quien quiera.
En la práctica, la elección de ley enfrenta dos fricciones cuando hay herederos forzosos con vínculo dominicano:
- La legítima del Código Civil dominicano sigue siendo invocable como norma de orden público interno.
- El registro inmobiliario dominicano requiere documentación específica para inscribir la transferencia mortis causa, y los herederos forzosos pueden oponerse en sede registral.
Los dos escenarios
Escenario A: La villa está titulada a nombre propio del comprador
El fallecimiento abre una sucesión sobre el inmueble bajo jurisdicción dominicana. Los herederos deben acreditar su calidad mediante acta de notoriedad o sentencia de determinación de herederos. Procede el pago del impuesto sucesoral sobre el valor catastral o de mercado del inmueble. El proceso típico toma de doce a treinta y seis meses. Si hay herederos forzosos no contemplados en el testamento extranjero, ellos pueden reclamar la legítima y reducir las disposiciones testamentarias.
Escenario B: La villa está titulada a nombre de una SRL dominicana
El fallecimiento no abre sucesión sobre la villa. La villa permanece a nombre de la SRL, ininterrumpidamente. Lo que se hereda son cuotas sociales, que son bienes muebles incorporales (Art. 79 Ley 544-14). El traspaso de cuotas a los herederos se ejecuta por asamblea de la SRL, con costos y plazos sensiblemente menores. La legítima dominicana sigue siendo aplicable sobre la titularidad de las cuotas, pero la fricción registral, fiscal y procesal sobre el inmueble desaparece.
Lo que se decide al firmar la promesa de compraventa
La diferencia entre los dos escenarios no se diseña años después del fallecimiento. Se diseña al momento de firmar la promesa de compraventa, cuando todavía hay margen para nombrar al adquirente correcto, constituir la SRL antes del cierre, y estructurar el aporte del precio.
Una vez que la villa quedó registrada a nombre propio, re-titularla implica un acto de transferencia con impacto en ITBI, en pagos a la Jurisdicción Inmobiliaria, y en eventuales obligaciones fiscales sobre la operación. No siempre es la mejor decisión hacerla; en algunos casos sí lo es. La evaluación caso por caso es lo que determina la respuesta.
Lo que este artículo no responde
Este artículo describe el régimen general aplicable a la sucesión sobre inmuebles dominicanos cuando el comprador es extranjero. Lo que el artículo no responde, porque depende de variables específicas que requieren análisis individualizado, incluye:
- Si tu testamento extranjero actual es ejecutable en República Dominicana sobre tu villa concreta.
- Cuál es la estructura óptima para tu patrimonio (incluida la composición familiar, número de herederos forzosos, presencia de hijos de uniones anteriores, régimen patrimonial del matrimonio).
- Si conviene re-titular una propiedad ya adquirida a nombre propio, o estructurar protección por testamento con cláusula de elección de ley.
- Cuál sería el costo y el plazo del trámite sucesorio bajo el escenario que aplique a tu caso.
Si tienes una propiedad en República Dominicana y herederos en el extranjero, una consulta de planificación permite mapear las dos rutas con sus implicaciones fiscales y sucesorias específicas a tu estructura familiar.
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